{h1}
företag + ekonomi

Hus är inte mer oöverkomliga för första hemköpare, men de är mer riskfyllda

Anonim

Klättring huspriser verkar skrämma människor men hus är relativt billigare idag än de var 1990, det är faktiskt ränterisk som är det större problemet för första hemköpare.

Om du tittar på de senaste siffrorna på huspriserna, som ett mått på överkomlighet, använder de en "medianmått" - det vill säga förhållandet mellan medianhuspriset och medianlönen. Enligt den senaste Demographia-undersökningen är priset på median Sydney-huset 12, 2 gånger medianlönen, och det är 9, 5 i Melbourne.

Men det är helt enkelt vilseledande att jämföra medianbaserade bostadsåtgärder under olika tidsperioder på samma plats. Dessa enkla medianåtgärder tar inte hänsyn till skillnader i räntor under olika tidsperioder.

Ett hus i 2017 som kostar nio gånger medianlönen, då hypotekslån är mindre än 4%, är förmodligen billigare än ett hus 1990 som kostar sex gånger medianlönen. Räntorna 1990 var 17%.

Tänk på det här enkla exemplet. År 1990 köper en första hemköpare ett genomsnittligt hus i Sydney till A $ 194, 000. Med hypotekslån på 17% var de månatliga hypotekslånerna A $ 2.765 för ett 30-årigt inteckning. Men 1990 var det genomsnittliga heltidens totala intäkter endast A $ 30 000 per år, så köparens hypotekslån utgjorde mer än 111% av resultatet före skatt. År 2017 behöver en första hemköpare som köper ett Sydneyhus för A $ 1, 000, 000, med räntor på 4%, bara betala 4, 774 dollar per månad eller 69% av genomsnittligt heltidsresultat före skatt före skatt.

Så relativt är husen betydligt billigare idag än vad de var 1990. Den lägre räntan innebär att kostnaderna för att betjäna ett inteckning är lägre idag än för 25 år sedan eller för 50 år sedan.

Men de lägre räntorna betyder också att dagens första hemköpare står inför större faror än deras föräldrar eller morföräldrar.

Ränterisk

Ränterisk är den potentiella inverkan som en liten ökning av hypotekslån kan ha på bostadsrättsägarens levnadsstandard. Detta beaktar inte den troliga riktningen av räntorna, snarare hur en 1% förändring av räntorna påverkar återbetalningarna som krävs för en rörlig ränta.

När räntorna stiger så gör inte hypotekslån. Men den proportionella ökningen av återbetalningar är högre när räntorna är lägre. Till exempel, om hypotekslånsräntorna var 1%, då ökade räntorna med ytterligare 1% kommer att fördubbla räntekostnaderna för låntagaren. När räntorna är högre kommer en räntesats med 1% att få en lägre proportionell inverkan på deras återbetalningar.

Om vi ​​går tillbaka till exemplet från tidigare är ränterisken för den första hemköparen från 1990 mycket lägre än den för 2017-köparen. Om hypotekslånsräntorna steg med 1% år 1990, skulle återbetalningarna öka med endast 5, 7% till 2 923 USD. För 2017-köparen å andra sidan skulle en räntesats med 1% se att deras återbetalningar stiger med över 12% till 5 538 dollar per månad.

Detta har potential att finansiellt förstöra första hemköpare och, på grund av den höga tillförlitligheten hos detaljhandeln på bostadsmarknaden, kan potentiellt skapa en systemisk finansiell kris.

Ränterisken har ett inverterat förhållande till räntorna - när räntorna faller stiger ränterisken. Som en följd av detta har ränterisken ökat stadigt, eftersom hypotekslånen har fallit. Med tanke på att vi idag har rekordlåga räntor har ränterisken aldrig varit högre.

Få alltid att falla på plats

Sammansättning av allt detta är den allmänna trenden för räntorna.

Under 1990 var räntesatserna på rekordhöga nivåer och så kan vår första hemköpare rimligen förvänta sig att deras återbetalningar minskar under de närmaste åren. De kan också rimligen förvänta sig att efterfrågan på bostäder skulle öka, eftersom hypotekslåneräntorna sjönk (allt annat var lika), så skulle bostadspriserna ge en positiv avkastning på investeringen.

Men vår 2017 första hemköpare köper när räntorna är i rekordlåga. De kan inte rimligen förvänta sig att räntorna kommer att falla eller att deras återbetalningar kommer att gå ner i framtida år. Det är också osannolikt att huspriserna kommer att öka som de har för tidigare generationer.

Så medan den nuvarande generationen av första hemköpare finner bostäder mycket billigare än sina föräldrar står de inför en betydligt högre ränterisk och en sämre utsikter för avkastningen på deras investering. Om vi ​​vill ta itu med de första hemköparnas bekymmer borde vi undersöka dessa problem snarare än att utnyttja oriktiga medianbaserade åtgärder för bostadsförmåga.

Förutom att ta itu med problem med bostadsförsörjningen måste regeringarna undersöka sätt att minska ränterisken på längre sikt.

Rekommenderas

Hur undersökande journalister använder sociala medier för att avslöja sanningen

Firande Marion Walter - och andra oskilda kvinnliga matematiker

Arbetet står verkligen inför en hård kamp i Skottland