{h1}
företag + ekonomi

En Uber för lägenheter kunde lösa några vanliga bostadsproblem

Anonim

Spekulativa fastighetsutvecklare, kritiserade för att bygga hundlådor och morgondagens slumområden, hatas vanligtvis av stadsplanerare och allmänheten. Men de statliga regeringarnas dörrar är uppenbarligen alltid öppna för utvecklare och deras lobbyister.

Politiker tycker det svårt att säga nej till utvecklingsindustrins krav på koncessioner på grund av det bidrag som bostadsbyggandet ger till den ekonomiska bottenlinjen och för att det finns ett behov av bra bostad. Ny leverans ses också som en lösning på att minska bostadsförmågan.

Klassisk ekonomisk teori är dock för simplistisk för bostadsförsörjningen. I stället erbjuder en avvikelse från Game Theory - Market Design - inte bara en större inblick i läget, utan kan samtidigt ta itu med pris, design och kvalitetsfrågor.

Ny forskning visar att den viktigaste risken i bostadsutveckling är avvecklingsrisk - när köpare inte fortsätter med sitt köp trots att det finns ett avtal före försäljning. Vid uppgörelsestidpunkten har utvecklaren utnyttjat alla projektfonder bara för att se prognostiserade intäkter fördunsta. Medan nya köpare kan hittas, kommer denna process sannolikt att eliminera lönsamheten ut ur projektet. När den globala finanskrisen är utsatt är köparna benägna att gå om egenskapsvärdena glider.

Detta avvecklingsproblem återspeglar en dålig rättslig mekanism (avtalet före försäljning) och en brist på incitament för sanningsenlighet. Ett andra problem är sökkostnaden för att hitta köpare. Vid cirka 10% av projektkostnaderna är pre-sales dyrare för utvecklare än finans. Det här är där Market Design kommer in.

Matchande köpare och säljare

Marknadsdesign hävdar att individer kommer att samarbeta där det finns en fördel med det. Detta är förutsättningen för "delningsekonomin". Mycket av innovationen i delningsekonomin speglar också en annan inblick i marknadsdesignen. att marknaderna kan byggas på olika sätt för att tjäna olika syften.

Vårt intresse här är i dubbelsidiga matchande marknader, vilket är en gemensam design för e-handel. Köpare aggregeras på ena sidan av marknaden och säljare på den andra med en marknadschef. Tänk Airbnb eller Uber. Att samla potentiella köpare av lägenheter skulle lösa frågan om att leta efter presales: ta processen från att leta efter nålar i höstacken för att skjuta fisk i ett fat.

Både köpare och utvecklare skulle behöva vara registrerade deltagare, och marknadschefen skulle vara ansvarig för att rekrytera deltagare och matcha utvecklingsmöjligheter till köpare. Föridentifiering av köpare skulle undvika mycket av kostnaden för pre-sales och söktid.

Dessutom kan det finnas realtidskommunikation och kundsegmentering som tillåter utvecklare att ta hänsyn till köparens faktiska uttrycka preferenser. Ett expanderat utbud av lägenheter och kostnadsreduktioner bör göra lägenheterna mer attraktiva för ägarboende, vilket reducerar avvecklingsrisken. Samma sak kan sägas om att ha fler ägare och färre investerare.

Håll utvecklare ärliga

Men som en finansiär (som enades om att bli intervjuad men inte identifierad) med rätta noterade kan utvecklare förväntas fälla besparingarna. Bostadsutveckling är oligopolistisk, så det måste finnas en källa till konkurrens för att sätta press på priserna, och vem bättre än konsumenterna själva?

DIY-lägenhetutvecklare, vad vi kallar "deliberative" utvecklare, utgör nu 10% av alla nya bostäder i Berlin, och det har gått i Europa. Deliberative utvecklare gör kostnadsbesparingar i ordern eller 25-30% och får den typ och högkvalitativa produkt som de vill ha. Finansieringsbegränsningar har inneburit en deliberativ utveckling i Australien har blivit bevarad av brunnsjälen, men stöd från inverkan investerare till exempel skulle göra det möjligt för vanliga hushåll att få tillgång till sådana självhjälpsordningar.

En ytterligare förändring är emellertid nödvändig. Planeringssystem måste införa täthetsrestriktioner (i form av höjdsgränser, golvutrymmen eller sovrumskvoter) i stadsorter där bostadsbehov och markvärden är höga för att dämpa spekulation och riskutveckling genom att skapa säkerhet.

Bygga en modell som uppmuntrar ägarboende

Den befintliga utvecklingsmodellen är beroende av att ta upp upplösen i platsvärdet och passar investerare (incitament av skattemedlemmar) som söker hyresräntor på kort sikt och realisationsvinster på längre sikt. Priset på mark i närheten av ombyggnadsställen pressas sedan upp som jordbrukarnas förväntningar om att framtida avkastning höjs. Det är en ond cirkel där utvecklare försöker kompensera för dessa högre priser genom ökade bostadsräntor, mindre lägenheter och reducerade bekvämligheter, ytterligare alienering skulle vara ägare från marknaden.

Men restriktioner för överutveckling av större infällningsställen måste kompenseras genom att tillåta fördjupning av "greyfield" förorter. Att samla befintliga bostäder för att möjliggöra förnyelse av föroreningar och måttliga höjningar och täthetsökningar skulle möjliggöra bättre användning av luftrummet, leverera bostadsdesigner som kan optimera markanvändningen samtidigt som man behåller bekvämligheter.

Omstruktureringen av marknaden och stödjande deliberativ utveckling är nyckeln till att uppnå bra och prisvärda lägenheter.

Rekommenderas

Varför Volvo går "all-electric" är inte lika revolutionerande som det verkar

Varför fred i Ukraina inte kommer att rädda den ryska ekonomin

Hur Florida hjälper till att träna nästa generations cybersecurity-proffs